Nebenkostenabrechnung - So zahlen Sie garantiert nicht zu viel

(RB/anwaltshotline.de 12.2018) Millionen von Deutschen werden im Dezember wieder eine Nebenkostenabrechnung in ihren Briefkästen finden.Diese ist nicht selten mit einer saftigen Nachzahlung verbunden. Bevor Sie den ausstehenden Betrag ohne Widerworte begleichen, sollten Sie aber einmal einen genaueren Blick auf die Abrechnung werfen. Denn der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist. Wie Mieter Fehler aufspüren können und ihre Ansprüche geltend machen, erklären die Experten der Deutschen Anwaltshotline.
Gesetzliche Grundlagen
Ihr Vermieter darf Nebenkosten nur dann geltend machen, wenn diese auch per Mietvertrag vereinbart wurden und aufgelistet sind. Der Vermieter kann dabei auf § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweisen ohne alle einzeln aufzulisten. Wenn Sie Ihre Abrechnung im Briefkasten finden, sollten Sie also zunächst einmal einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen und kontrollieren, ob Sie überhaupt zur Zahlung verpflichtet sind.
Zu den Kosten, die unter § 2 BetrKV fallen gehören: Grundsteuer, Abwasser, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung/Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinbeleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausmeisterdienste, Fernsehen/Antenne/Kabelanschluss, Wäschepflege und Schornsteinreinigung.
Zusätzlich dazu könne auch „sonstige Betriebskosten“, wie etwa die Wartung von Rauchmeldern oder die Säuberung der Dachrinne, auf Sie abgewälzt werden. „Diese Klausel stellt allerdings keinen Freifahrtschein für Ihren Vermieter dar. So können nicht umlagefähige Betriebskosten wie Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten nicht dem Mieter auferlegt werden“, betont Christina Bethke, Kooperationsanwältin der Deutschen Anwaltshotline.
Form und Inhalt der Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich erfolgen. Dabei müssen Sie dem Dokument genau entnehmen können, welche Kosten zu welchem Anteil auf Sie umgelegt wurden. Grundsätzlich muss die Nebenkostenabrechnung daher die folgenden Informationen enthalten: Abrechnungszeitraum, Nennung des Verteilerschlüssels, Komplette Aufstellung der Gesamtkosten und Kostenanteil des Mieters.
Der Abrechnungszeitraum darf nicht mehr als zwölf Monate betragen. Ein kürzerer Zeitraum ist aber durchaus möglich, z.B. bei Neubezug innerhalb des Jahres.
Beim Verteilerschlüssel gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Grundsätzlich kann der Verteilerschlüssel dabei auf Basis der Wohnfläche beziehungsweise der Kubikmeterzahl des umbauten Raums, der Personenzahl, der Wohneinheiten oder des tatsächlichen Verbrauchs definiert werden. Enthält Ihr Mietvertrag keine explizite Regelung, wird immer ein Verteilerschlüssel nach Wohnfläche herangezogen.
Eine Ausnahme greift übrigens bei den Heizkosten, denn hier kann der Vermieter den Verteilerschlüssel nur bedingt selbst festlegen. Stattdessen gilt, dass die Heizkosten zu mindestens 50 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen. „Berücksichtigt Ihr Vermieter diese gesetzliche Vorgabe nicht, können Sie die Heizkosten gemäß § 12 Heizkostenverordnung (HeizKostenV) um 15 Prozent kürzen. Das gilt allerdings nur für den Teil der Heizkosten, der nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde“, erklärt Bethke.
Fristen einhalten!
Die Nebenkostenabrechnung muss Ihnen als Mieter zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Versäumt Ihr Vermieter die Frist, kann er keine Forderungen mehr gegen Sie geltend machen. Konkret bedeutet das: Liegt die Abrechnung für das Jahr 2017 nicht bis zum 31. Dezember 2018 bei Ihnen im Briefkasten, können Sie eine etwaige Nachzahlung getrost ignorieren. Anders herum gilt allerdings: Erreicht Sie die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig und ist darin von einem Guthaben die Rede, können Sie die Auszahlung trotz der verspäteten Zustellung noch geltend machen.
Fristen gelten aber nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter. Zwar haben Sie zwölf Monate Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und eventuell Einwand zu erheben, doch müssen Sie auch die Zahlungsfrist von 30 Tagen ab Erhalt der Abrechnung beachten. Erscheint Ihnen die Abrechnung unvollständig oder unerklärlich hoch, sollten Sie die Nachzahlung unter Vorbehalt begleichen. Bei eindeutigen Fehlern können Sie auch einen Teil der Nachzahlung einbehalten und vorsorglich Widerspruch einlegen. Zur ordentlichen Prüfung der Nebenkostenabrechnung haben Sie übrigens ein Recht auf Einsicht in alle Belege und Rechnungen.